【房产】多家房企开启转型之路地产业迎来洗牌期

       据悉，今年以来，已有10家房企因资金链断裂宣告破产。大部分来自热点省市，其中，重庆4家、安徽2家、广州1家。其他还有不少房企则是开启转型之路，比如银亿开始发展造车业，而宝能则是投入了新能源汽车领域。 

在中小房企纷纷经历抛售、破产的“凛冬”考验之时，拥有势力的头部房企正在持续寻找优质项目，加快逆势扩张的步伐。继今年10月收购华夏幸福等多个房地产项目之后，万科11月再次出手，先后斥资10.35亿元以及3.55亿元分别接手海航地产资产、嘉凯城旗下5个地产项目。 

卖项目求生存 

在房地产行业风向持续趋冷的走势下，诸多房企掀起一场“去地产化”风潮，进而实现转型发展，寻求新的盈利增长点。此前，中航地产将证券简称变更为“中航善达”，并表示未来将聚焦物业资产管理业务。中天金融(原中天城投)也表示，将以246亿元出售旗下地产业务，从房地产投向金融行业。 

此外，嘉凯城发布公告显示，公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格，公开挂牌转让5个房地产资产包。目的是为了公司进一步加快存量去化、增强流动性，有利于公司集中精力发展第二主业。 

还有部分房企则面临资金链断裂的困局，不得不接受消失的命运。据北京产权交易所公告显示，仅11月，欲卖股加速离场的中小房企就增加到了11家，远超前几个月。 

其中，沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权将以1元价挂牌转让。天津凯华奎恩房地产开发有限公司转让100%股权，转让底价为4563万元。据了解，截至今年10月底，沈阳德信利和房地产公司总资产仅为153.69万元，总负债却高达4423万元。天津凯华奎恩房地产开发有限公司净利润为-235.44万元，总负债为34037万元。 

“房地产企业往往在不同的时点选择不同的布局策略，从而最大限度地收获市场红利，回避市场风险。”中研普华研究员黄相龙告诉《中国产经新闻》记者。 

前几年房地产业的疯狂拿地扩张，给房企带来的是高负债率。现在上市房企的负债率都达到80%，有的甚至超过了100%。在这种情况下，银行等金融机构不敢贷款给房企。同时，中小房企在国内外债券市场、IPO、股权交易市场融资的难度都很大，而且成本也很高。所以，融资难、融资贵导致了中小房企无法通过继续借债，来度过资金不足的危机。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时指出，实际上包括江西、安徽、河南等省份，这两年房地产市场开始崛起，部分中小房企反而是有机会起来的，这会带来较大的市场发展机会，类似中小房企包括上市和收并购的可能性是非常大的。“房地产市场未来集中度会继续上升，但不见得所有中小房企会破产。” 

但同策研究院总监张宏伟认为，预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小型房企因融资困难，资金链承压，或面临生死考验。更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。 

地产业迎“洗牌期” 

与此同时，有实力的头部房企似乎正在迎来“暖春”。据中国指数研究院发布的《2018年1-11月全国房地产企业拿地排行榜》显示，伴随房地产市场调控的深入，规模化成为撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑。TOP50企业1-11月拿地总金额高达17819亿元。其中，万科以1250亿元拿地金额位居榜首，碧桂园和保利分别以1200亿元和926亿元位列第二三名。 

榜单还指出，龙头房企在土地市场的优势凸显，土地资源集中度加速提升。TOP3房企拿地金额均超900亿，万科和碧桂园更是以超1200亿元的拿地金额领先行业。TOP10企业1-11月拿地总金额达7609亿元，占TOP50企业的42.7%。 

融创中国曾公告表示，出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司，总对价约为62.81亿元。 

此外，万科也在频频抄底拿地、接盘项目。10月，万科斥资32.34亿元收购华夏幸福旗下5家公司部分股权，获得位于河北涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地，总用地面积约33.93万平方米，均为住宅用地。进入11月后，万科又收购了海航旗下广东兴华实业有限公司100%股权，转让价款约10.35亿元，加上一笔5.47亿元的原股东贷款，交易价款合计为15.82亿元。随后，嘉凯城公告称，将旗下5家公司股权出让给万科，交易价格为3.55亿元，以及约30亿元的股东债权款，合计约33.58亿元。 

“对于此类房企拿地来说，恰是说明了在行业集中度的情况下，其更有机会去抄底和并购项目，体现了市场降温下的一种新的投资策略。而且近期部分企业资金方面压力或比较大，这个时候获取项目的谈判权应该还是比较大的。”严跃进分析称。 

事实上，本轮调控其实也是地产业“大洗牌”，根据全国前19强房企的上市公司年报分析，其合计土地储备面积折合成规划可建面积大约相当于19亿平方米，它们去年全年合计销售面积为3.2亿平方米，以此推算，未来两年，这19家房企不用再拿一宗地，也可以销售5.9年。这证明大房企储备的土地是完全够用的。 

“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷坦言。

在张宏伟看来，市场调整期往往是大企业寻求扩张的最好时机，与直接通过招拍挂方式从地方政府手中获得土地相比，通过并购获得的土地成本往往会更低，项目性价比高。“未来房地产行业集中度会进一步提升，过去是大鱼吃小鱼，最近两三年是快鱼吃慢鱼，未来还将会出现大鱼吃大鱼的场面。”